——《孝感市住宅小区物业管理条例》热点解读

 

《孝感市住宅小区物业管理条例》(以下简称条例)于2018年11月19日经湖北省第十三届人大常委会第六次会议批准,将于2019年3月1日正式施行。物业管理连着千家万户的切身利益,条例如何解决一直存在于我们生活中的一些问题,哪些规定与我们生活息息相关呢?带着疑问,记者采访了市人大常委会法工委工作人员。

问:业主大会和业主委员会如何成立?

答:业主大会和业主委员会是实现业主自我管理、保障业主合法权益的基本途径,但现实的情况是现在大多数小区召开不了业主大会,成立不了业主委员会,导致物业管理主体缺失,这是小区物业管理工作中的一个普遍难题。对此,条例第六条规定:住宅小区符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

条例还突出了基层政府在业主大会、业主委员会成立过程中的指导和监督作用,第四条规定:街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导本辖区内的住宅小区成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

:一些小区住户多、业主大会召开难,该怎么办?

答:现在很多住宅小区面积较大,涉及住户较多,有的小区业主多达几千户,组织召开业主大会表决相关事项较为困难。对此,条例第九条规定:住宅小区内业主户数超过三百户的,可以以栋、单元或者楼层为单位推选业主代表,成立业主代表大会。同时,为保证业主代表能完全、真实地反映所代表的业主意见,条例还规定,业主代表参加业主代表大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主代表大会会议如实反映。

问:尚未成立业主大会的小区,物业谁来管?

答:对不具备成立业主大会条件,具备成立业主大会条件但未成立,或者业主委员会不履行职责达一年以上的住宅小区,条例第十六条规定:可以由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会代行业主委员会职责。同时还规定,物业管理委员会由业主代表和街道、社区、公安派出所、建设单位等派员组成,其中业主代表不少于百分之六十,以栋、单元或者楼层为单位在业主中推选产生。

问:确定物业公司,应当招投标还是协议选聘?

答:小区舒适有序的居住环境离不开物业公司的专业服务,但是,具体由哪个物业公司入驻提供服务,谁说了算?对此,条例第二十条规定:新建住宅小区在取得房屋预售许可或者现售备案前建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并与物业服务企业签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的,经房屋行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

问:物业能否随意调整收费标准?

答:物业服务收费是小区业主与物业公司产生矛盾的焦点。一方面,随着人力成本提高,物业服务费客观存在调整需要;另一方面,业主对上调物业服务费抵触较大,致使合理的调价无法实现。对此,条例第二十九条规定:前期物业服务收费实行政府定价管理,收费标准由价格行政主管部门会同房屋行政主管部门制定,并向社会公布。实行政府定价管理以外的物业服务,收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

问:在老旧小区整治改造方面作了哪些规定?

答:目前,我市很多老旧小区管线老化、公共设施配套不全、房屋安全隐患增多,制约了物业管理工作的开展,应当对这些小区进行改造提升,使其达到能够实行物业管理的条件。对此,条例第三十五条规定:一是市、县(市、区)人民政府应当制定老旧小区物业改造规划和年度实施计划,完善公共配套设施设备,改善老旧小区的综合环境和物业服务;二是老旧小区物业完成改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;三是未实施物业管理的老旧小区,街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后,可以指定物业所在地社区居民委员会组织提供清洁卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由全体业主分摊;四是市、县(市、区)人民政府应当对老旧小区物业改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

问:多层住宅楼房可否加装电梯?

答:为解决老年居民上下楼难,国内一些城市开始试点给老旧小区多层住宅加装电梯。我市不少居民,尤其是住在较高楼层、家中有老人的民,越来越关注这一问题:多层住宅楼房加装电梯可否在我市推行?对此,条例第三十八条规定业主为既有住宅增设电梯,应当符合有关法律、法规规定和安全技术规范,并依法办理有关手续增设电梯方案经本单元(栋)专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意的,可以申请为既有住宅增设电梯。目前,既有住宅增设电梯的具体办法已由市人民政府制定出台。

问:小区停车位的使用管理有哪些规定

答:近年来,小区为了停车位的事情,经常有业主和物业公司、开发商发生纠纷,究其原因主要有两个:一是车位、车库权属不清;二是车位、车库数量有限,不能满足业主需要。对此,条例第四十条对小区车位、车库的使用管理作出了以下规定:一是住宅小区内规划配建的车位、车库应当优先满足业主的停车需要;二是建设单位应当在销售房屋时公布住宅小区内规划配建的车位、车库及租售方案,明确车位、车库的权属及数量、租售价格、价格有效期等;三是占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定。

问:住宅专项维修资金如何使用?

答:住宅专项维修资金,又被称为房屋的“养老钱”和“治病钱”。然而,当楼房楼顶漏水、电梯年久失修时,却因申请程序繁琐、审批时间过长而无法救急。此,条例第四十三条对住宅专项维修资金的申请、核准程序作了简化规定:一是住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过;二是常规、可预见的小额维修,可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排住宅专项维修资金的使用;三是发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况,需要立即维修的,可以由物业服务企业或者业主委员会安排先行维修,事后补办相关手续并向全体业主公示。

问:小区公共收益如何处置?

答:目前,由于小区业主自治组织缺失,公共收益多为物业公司收取、保管甚至侵占,存在公共收益管理责任主体不明确、收益使用用途不规范、收支情况不公开透明等问题,导致矛盾纠纷较多。对此,条例第四十六条规定:一是利用物业共有部分进行经营的,所得收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用;二是物业服务企业代为收取、保管前款经营收益,可以按照合同约定提取劳务费;三是物业共有部分的经营收益及其使用情况,应当每半年公布一次。